Obtenir un prêt immobilier en étant indépendant : suivez le guide !

Acheter une maison ou un appartement est le rêve d’une grande majorité de Français. Selon une étude OpinionWay-Artemis Courtage réalisée en 2022, 75 % de nos concitoyens souhaitent en effet devenir propriétaires. 

Pour ceux-ci, l’obtention d’un prêt immobilier est souvent une condition sine qua non en vue d’accéder à la propriété.

Le « hic » ?

Tous les aspirants emprunteurs ne sont pas égaux aux yeux des établissements de crédit, et certains peinent à faire financer leur projet immobilier. 

Considérés comme des profils à risque, les indépendants et les chefs d’entreprise sont particulièrement mal lotis.

Selon Vousfinancer, les créateurs d’entreprise de moins de 3 ans et les auto-entrepreneurs arrivent ainsi en tête des profils qui ont le plus de difficultés à décrocher un emprunt immobilier.  

Alors, trouver un prêt à l’habitat quand on est freelance : mission impossible ? Pas si sûr  !

Dans cet article, Jump vous donne les clés pour obtenir un crédit immobilier, même si vous êtes indépendant. Bonne lecture et surtout : prenez bonne note ! 

Peut-on décrocher un crédit immobilier sans CDI ?

Peut-on acheter une maison sans CDI ?  

Oui, faire un emprunt et devenir propriétaire quand on est freelance est possible. Cependant, l’obtention d’un crédit immobilier peut être un chemin semé d'embûches, car les banques considèrent les chefs d’entreprises comme des profils à risque. Explications.  

Les difficultés des indépendants pour accéder au crédit immobilier 

C’est un fait : le statut d’indépendant n’est pas favori auprès des établissements bancaires lorsqu’il est question de décrocher un prêt immobilier.  

Ainsi, alors que, selon l’INSEE, les travailleurs non salariés (TNS) représentent 11 à 12 % des actifs, ils ne comptent que pour 6 % des emprunteurs, contre 87 % pour les salariés en CDI (source : Vousfinancer). 

Conséquence, selon le « Rapport sur le freelancing en Europe » publié par Malt et le BCG en 2021, 55 % des solopreneurs hexagonaux considèrent que l’accès au logement est l’un des principaux challenges liés au fait de travailler à son compte. 

Le freelance : un profil atypique aux yeux des établissements de crédit 

La raison du (relatif) désamour des institutions de crédit à l’égard des indépendants ? Ceux-ci sont considérés comme des profils atypiques, voire des profils à risque. 

Et pour cause, contrairement au sacro-saint CDI, le freelancing est perçu comme un « statut » précaire caractérisé par des revenus irréguliers. Même lorsqu’il génère un chiffre d’affaires généreux, il n’inspire donc pas nécessairement confiance aux banquiers qui cherchent avant tout des emprunteurs capables de rembourser des mensualités pendant 20 à 25 ans sans faillir. 

Mais ce n’est pas tout. Outre la crainte du défaut de paiement, les établissements bancaires sont souvent désarçonnés face à des professionnels aux modes de rémunération variés dont ils peinent à évaluer la situation financière, et donc la capacité d’emprunt. 

Nous le voyons, être auto-entrepreneur, chef d’entreprise, artisan, commerçant ou encore profession libérale peut représenter un handicap au moment de souscrire un emprunt immobilier. Pourtant, rien n’est perdu…

Comment acheter une maison quand on est indépendant ?

Nous entrons ici dans le vif du sujet : comment emprunter sans CDI. 

Plusieurs bonnes pratiques permettent aux indépendants d’augmenter leurs chances de se voir accorder un crédit immobilier pour l’achat de leur résidence principale ou en vue d’un investissement locatif. Voici les principales : 

Opter pour le portage salarial en CDI

Vous l’aurez compris, le CDI constitue un avantage de taille lorsqu’il s’agit de solliciter un crédit immobilier auprès d’une banque. Or, le saviez-vous ? Les indépendants peuvent, eux aussi, bénéficier de ce « code de triche ». Pour cela, il leur suffit de signer un contrat de travail en CDI avec une société de portage salarial.

Concrètement, lorsqu’il devient salarié porté, un freelance jouit des mêmes prérogatives qu’un employé classique. Parmi elles : 

• une protection sociale complète (assurance maladie, chômage, etc.) ; 
• une assurance responsabilité civile (assurance RCpro) ;
• et surtout des bulletins de salaire mensuels présentant des montants lissés et réguliers. 

Autant d’éléments synonymes d’une certaine stabilité financière et par conséquent susceptibles de rassurer les établissements de crédit. 

Sans garantir à 100 % l’obtention d’un prêt immobilier, le portage salarial peut donc faciliter grandement l’accès au prêt immobilier et à la propriété pour les indépendants.

Si cette solution vous intéresse, nous vous invitons à lire le billet de blog dans lequel nous vous expliquons « comment obtenir un prêt immobilier en portage salarial ». 

Faire sa demande de prêt immobilier en temps voulu

Lorsqu’on est indépendant, la souscription d’un prêt immobilier est une question de « timing ». À moins d’avoir un dossier particulièrement solide, inutile en effet de formuler sa demande de prêt avant d’avoir atteint une certaine ancienneté. Deux raisons à cela : 

• En premier lieu, des revenus réguliers et suffisants sont nécessaires pour décrocher un prêt immobilier sans CDI ou en portage salarial. L’idéal est donc d’attendre de générer un chiffre d’affaires stable ou en croissance avant de chercher des financements. 

• Ensuite, les créateurs d’entreprise doivent fournir trois voire cinq ans de bilan comptable à l’organisme de crédit auquel ils adressent leur demande de prêt. Ils doivent par conséquent avoir exercé pendant… trois à cinq ans au minimum. 

Les freelances en portage salarial sont quant à eux soumis à des exigences moindres. Ils doivent en effet avoir terminé leur période d’essai et pouvoir présenter leurs trois derniers bulletins de paie. S’il dispose des finances nécessaires, un salarié porté peut donc en principe solliciter un emprunt après quatre mois d’activité seulement.

Gérer ses comptes personnels et professionnels d’une main de maître 

Pour acheter une maison sans CDI, il est indispensable de rassurer son banquier quant à sa capacité à rembourser l’emprunt immobilier contracté. Pour cela, avoir une bonne gestion de ses finances professionnelles et personnelles est indispensable. 

Concrètement, il s’agit pour l’indépendant de gérer son compte bancaire personnel et son compte professionnel d’une main de maître. Exit les crédits à la consommation et les incidents de paiement, notamment les découverts. L’objectif : montrer à son banquier que l’on tient davantage de la fourmi que de la cigale. 

Les auto-entrepreneurs qui souhaitent décrocher un crédit immobilier doivent veiller à bien séparer leurs dépenses personnelles et professionnelles. Pour ce faire, ils doivent posséder un compte strictement dédié à leur activité. De cette façon, l’organisme prêteur n’aura aucune difficulté à analyser leurs relevés de comptes. 

Enfin, quel que soit son statut juridique, l’aspirant emprunteur doit mettre de l’argent de côté régulièrement afin de démontrer sa capacité de remboursement. Idéalement, il doit épargner chaque mois au moins l’équivalent des mensualités découlant du prêt souhaité. L’astuce pour y parvenir consiste à programmer un virement automatique vers un compte séparé (un livret d’épargne ou une assurance-vie par exemple) au début de chaque mois. 

Se constituer un apport personnel 

Comme le rappelle la Banque de France sur sa page dédiée au crédit immobilier, pour étudier un dossier de demande de financement la majorité des établissements bancaires requièrent un apport personnel d’au moins 10 à 15 % du prix du bien immobilier ciblé. Ce montant peut même atteindre 30 % dans certaines banques. 

Les indépendants et auto-entrepreneurs qui souhaitent emprunter sans CDI pour acheter une maison ou un appartement doivent donc économiser autant que possible afin de financer « comptant » une portion d’au minimum 10 % de leur achat immobilier. L’objectif : rassurer les établissements financiers sur leur capacité d’épargne et, par suite, de remboursement.

Pour collecter cette somme, plusieurs solutions existent : 

• La première consiste bien entendu à épargner une partie de ses revenus au fil des années. Mais il ne s’agit pas là de la seule option…

• Les plus « chanceux » peuvent également s’appuyer sur une donation parentale. L’avantage : cette « love money » est exonérée de droits de donation dans la limite de 100 000 euros par parent tous les 15 ans. 

• Ceux qui ne peuvent pas compter sur un patrimoine familial florissant ne sont pas en reste. Ils peuvent en effet se tourner vers une solution innovante comme la fintech Virgil qui propose de co-investir jusqu’à 100 000 euros aux côtés de l’acheteur en échange d’une quote-part du bien acquis. 

Solliciter plusieurs établissements bancaires

Les banques n’ont pas toutes les mêmes exigences à l’égard des emprunteurs ni les mêmes connaissances concernant les indépendants. Pour accroître leurs chances d’obtenir un prêt immobilier, les auto-entrepreneurs, dirigeants de société unipersonnelle et salariés portés ont donc tout intérêt à solliciter plusieurs établissements financiers et à les mettre en concurrence. 

L’idéal est de contacter en premier lieu la banque auprès de laquelle est domicilié le compte bancaire de son entreprise. Celle-ci connaît en effet la situation financière de l’emprunteur et aura davantage de facilités à analyser son dossier. 

En cas de fin de non-recevoir, il convient d’élargir ses recherches en ciblant particulièrement les organismes de crédit ayant déjà une clientèle d’entrepreneurs. Ces dernières seront en effet plus à même de comprendre le dossier d’un indépendant et d’appréhender sa situation financière.

Faire appel aux services d’un courtier en prêt immobilier

Préparer un dossier de demande de crédit, identifier et contacter des établissements bancaires et négocier avec eux les conditions de son emprunt immobilier est une mission complexe qu’il est parfois préférable de déléguer à un professionnel. 

Pour s’aider dans ces démarches, il peut donc être intéressant de faire appel à un courtier en prêt immobilier à l’image de nos partenaires Helloprêt et Pretto. Cet intermédiaire connaît en effet les critères appliqués par les banques, sait comment calculer la capacité d’emprunt d’un acheteur, constituer un dossier de demande de financement, valoriser un profil emprunteur, et peut même obtenir le meilleur taux pour ses clients. 

En 2022, selon Vous Financer, 39 % des Français détenant un crédit immobilier ont ainsi eu recours à ce type de prestataire. Un choix a priori gagnant puisque, d’après une étude Artemis Courtage-OpinionWay, 70 % de nos concitoyens estiment qu’un courtier améliore les chances de décrocher un prêt.  

Domicilier ses comptes bancaires auprès de l’établissement prêteur 

En tant qu’entrepreneur, il est possible de faire jouer un levier en vue d’obtenir un prêt immobilier : proposer à la banque de domicilier ses revenus, et notamment son compte bancaire professionnel, auprès d’elle si elle octroie le crédit demandé. 

Il s’agit là d’un argument de poids. En effet, les établissements bancaires gagnent relativement peu d’argent sur les crédits. Leur intérêt est donc plutôt d’attirer des clients, de les fidéliser et de leur vendre des produits financiers plus rentables au fil du temps. 

En offrant à sa banque de transférer ses comptes auprès d’elle, l’indépendant joue par conséquent le jeu de l’établissement de crédit, devient bien plus intéressant à ses yeux et peut même négocier des conditions d’emprunt plus avantageuses. 

Présenter des « garanties » à son banquier 

Pour rassurer leur banquier et augmenter leurs chances de se voir accorder un crédit immobilier, les freelances peuvent également proposer à ce dernier de lui fournir des « garanties » sur lesquelles il pourra se rembourser en cas de défaut de paiement. 

Il peut notamment s’agir d’apporter un bien immobilier en hypothèque. De cette façon, si l’indépendant ne parvient pas à honorer ses mensualités, la banque peut se payer en vendant ledit immeuble ou en en conservant la propriété. 

De la même façon, l’emprunteur peut rassurer son établissement de crédit en lui offrant en garantie un bien corporel (véhicule, meubles, etc.) — dit gage — ou un bien incorporel (droits d’auteur, titres boursiers, etc.) — dit nantissement —. Là encore, en cas de non-remboursement du prêt, la propriété du bien sera transférée à la banque. 

Solliciter un prêt immobilier avec un co-emprunteur en CDI

Lorsqu’on a un profil à risque aux yeux des banques, solliciter un prêt à deux avec un co-emprunteur en CDI peut être une bonne façon d’augmenter ses chances d’obtenir le « Graal ». 

Ainsi, en tant que freelance, il peut par exemple être intéressant de demander un crédit immobilier avec son conjoint ou sa conjointe si celui-ci ou celle-ci est en CDI et a une situation financière solide. 

Avoir un dossier de demande de prêt en béton 

Enfin, pour décrocher un crédit pour une maison sans CDI ou en tant que freelance porté, il est indispensable d’avoir un dossier de demande de financement complet, mais aussi lisible et convaincant aux yeux de votre banquier. Bref, un dossier en béton armé. 

Pour cela, il convient de rassembler les pièces justificatives et documents suivants : 

• Une pièce d’identité en cours de validité (passeport, carte d’identité, titre de séjour) ; 

• Un justificatif de domicile de moins de trois mois (facture d’eau, contrat de location, etc.)

• Les trois derniers bulletins de salaire de l’emprunteur (pour un salarié), les trois derniers bilans comptables (pour un entrepreneur) ou les déclarations URSSAF trimestrielles ou mensuelles des trois années passées (pour un micro-entrepreneur) ;

• Les documents attestant des éventuels autres revenus perçus par l’emprunteur ; 

• Les deux derniers avis d’imposition sur le revenu de l’emprunteur ; 

• Le compromis de vente ou le contrat de réservation et les éventuels devis liés au projet immobilier à financer ; 

• Les documents justifiant des éventuels crédits en cours et des charges (loyers, pensions, etc.) supportées par l’emprunteur ; 

• Un justificatif relatif à l’apport personnel (relevé de compte, attestation de la part d’un donateur, etc.) réalisé par l’emprunteur ; 

• Les trois derniers relevés de compte courant de l’emprunteur.

Comment obtenir un prêt immobilier lorsqu’on est indépendant ? Ce qu’il faut retenir.

Solliciter un crédit immobilier en tant que freelance n’est pas toujours chose aisée. Les banques doutent en effet souvent de la solidité financière des indépendants et préfèrent ne pas prendre de risque en accordant des prêts immobiliers à ces profils atypiques. 

Pourtant, les indépendants, et même les auto-entrepreneurs, ont bel et bien accès au crédit immobilier. Néanmoins, pour décrocher un emprunt sans CDI et acheter la maison ou l’appartement de leurs rêves, les créateurs d’entreprise doivent anticiper leurs démarches et montrer patte blanche. 

Pour voir leur demande de financement acceptée par la banque, les travailleurs indépendants doivent en effet compenser les faiblesses de leur profil emprunteur afin d’inspirer confiance aux établissements de crédit. Dans cette perspective, ils doivent notamment : 

• Se constituer un apport personnel équivalent à 10 % au moins de la valeur du bien immobilier visé ;

• Démontrer leur capacité de remboursement en épargnant régulièrement des sommes au minimum égales à leurs futures mensualités ; 

• Générer un chiffre d’affaires à la hauteur de leur projet immobilier, mais aussi stable dans la durée, voire en croissance ; 

• Renforcer leur crédibilité auprès de leur banque, par exemple en lui proposant des garanties (hypothèque, gage, nantissement), en co-empruntant avec une personne en CDI ou en offrant de domicilier leurs comptes chez elle ;

• Constituer un dossier de demande de prêt solide et apprendre à défendre ce dernier auprès de leurs interlocuteurs en présentant leur situation financière, leur activité et ses perspectives d’évolution de façon convaincante. 

Il existe néanmoins un « code de triche » pour accéder plus facilement à l’emprunt immobilier et à la propriété lorsqu’on est indépendant : le portage salarial.

Les freelances qui optent pour le statut de salarié porté peuvent en effet bénéficier d’un contrat de travail en CDI et de bulletins de paie avec des montants lissés et réguliers, ce qui rassure les banques. 

Si vous n'êtes pas familier avec cette solution, vous pouvez télécharger notre livre blanc dédié au portage !