Obtenir un prêt immobilier quand on est auto-entrepreneur : mission impossible ?

Acheter une maison ou un appartement est le rêve d’une large majorité de Français (75 %).

Pourtant, tous ne sont pas égaux face à l’accès à la propriété. Dans ce domaine, les micro-entrepreneurs (ex-auto-entrepreneurs) seraient particulièrement mal lotis. Avec leur business model a priori imprévisible et leurs revenus que l’on imagine en dents de scie, ceux-ci peineraient en effet à convaincre les établissements bancaires de leur accorder un crédit immobilier.  

Alors, mythe ou réalité ? En tant qu’auto-entrepreneur, peut-on faire un prêt immobilier ? Si oui, comment procéder pour obtenir un emprunt et devenir propriétaire quand on est micro-entrepreneur ? Et, en cas de difficultés pour décrocher un prêt immobilier, un indépendant peut-il se tourner vers des solutions alternatives pour accéder à la propriété ? Doit-il nécessairement renoncer à son activité pour faire financer son projet immobilier ? 

Dans cet article, JUMP répond à toutes ces questions et vous livre des conseils concrets qui vous permettront de maximiser vos chances d’acheter votre résidence principale ou d’investir dans l’immobilier sans abandonner votre métier de freelance.

Quels sont les obstacles à surmonter pour obtenir un prêt immobilier en tant qu'auto-entrepreneur ?

Dans un contexte d’inflation et de hausse des taux d’intérêt, obtenir un prêt immobilier est, de manière générale, un exercice compliqué. Selon plusieurs courtiers interrogés par Le Figaro, à la fin de l’année 2022, le taux de refus des demandes de crédit immobilier s’élevait ainsi à plus de 45 % et pouvait même atteindre 70 %. 

Une situation qui laisse présager des difficultés d’accès au financement accrues pour les micro-entrepreneurs qui souhaitent acheter un bien immobilier. Et pour cause, le statut d’auto-entrepreneur est souvent considéré par les banques comme un profil à risque, caractérisé par des revenus irréguliers, un modèle économique précaire et une protection sociale médiocre. 

Conséquence, les freelances en auto-entreprise peinent à convaincre les organismes de crédit. D’après une étude menée en 2020 par le courtier "Vous Financer", les travailleurs non salariés (micro-entrepreneurs inclus), ne représentent ainsi que 6 % des emprunteurs, alors qu’ils comptent pour 12 % environ de la population active selon l’INSEE. 

Bien que le statut d’auto-entrepreneur soit apprécié pour sa simplicité, il peut compliquer l’accès au crédit immobilier. Les banques considèrent ce profil comme plus risqué que celui d’un salarié en CDI.

Contracter un crédit immobilier quand on est auto-entrepreneur et, plus largement freelance, est donc un véritable challenge. Pourtant, il ne s’agit pas d’une mission impossible, comme en attestent les différents témoignages diffusés sur Facebook ou sur YouTube. Alors, quel est le secret des heureux élus qui parviennent à emprunter pour acheter leur résidence principale ou investir dans l’immobilier ?

C’est ce que nous allons voir… 

Quels sont les critères des banques pour accorder un crédit immobilier aux auto-entrepreneurs ?

Pour accorder un prêt immobilier à un auto-entrepreneur, les banques appliquent des critères stricts afin d’évaluer la solvabilité et la stabilité du dossier. Ces exigences sont généralement plus poussées que pour un salarié en CDI.

L’ancienneté de l’activité

Les banques demandent souvent au minimum 2 à 3 ans d’activité continue. Ce recul permet d’analyser l’évolution du chiffre d’affaires et de démontrer la viabilité économique du projet professionnel.

Le chiffre d’affaires régulier et suffisant

Un chiffre d’affaires stable et en progression est un bon signal pour les établissements prêteurs. L’auto-entrepreneur doit prouver qu’il peut générer suffisamment de revenus pour couvrir ses charges courantes et les échéances du prêt, sans dépasser le taux d’endettement maximum de 35 %.

Les documents justificatifs

L’épargne personnelle et l’apport

Un apport personnel est souvent exigé, généralement autour de 10 à 20 % du montant du bien. Il sert à couvrir les frais de notaire et rassure la banque sur la capacité à gérer un projet à long terme.

La gestion financière

La banque examine aussi les relevés de compte pour détecter d’éventuels découverts, rejets de prélèvements, ou crédits à la consommation. Une gestion saine de ses finances est donc essentielle pour donner confiance.

La cohérence du projet immobilier

Enfin, comme pour tout emprunteur, la cohérence entre le projet (montant, localisation, objectif) et la situation financière est passée au crible. Un projet trop ambitieux au regard des revenus ou de la situation professionnelle sera mal perçu.

Comment obtenir un crédit immobilier en étant auto-entrepreneur ?

La clé pour emprunter en tant qu’auto-entrepreneur est de préparer très soigneusement sa demande de crédit immobilier et de montrer patte blanche en suivant plusieurs bonnes pratiques :

Demander un prêt après au moins 3 ans d’activité avec 3 bilans positifs 

La première « règle » à suivre pour augmenter ses chances d’obtenir un prêt immobilier lorsqu’on est auto-entrepreneur est de formuler sa demande de crédit après au moins trois ans d’activité avec trois « bilans » positifs. L’objectif : rassurer la banque concernant votre capacité à honorer le remboursement de votre emprunt immobilier sur le long terme. 

En tant que micro-entrepreneur, du fait de votre comptabilité allégée, vous n’avez pas de bilan comptable annuel. Cependant, vous pouvez prouver votre bonne santé financière à votre banquier en lui présentant vos livres de recettes, vos registres d’achats, vos déclarations de chiffre d’affaires auprès de l’URSSAF et vos avis d’imposition. L’idéal étant bien entendu que ces documents montrent des rentrées d’argent stables, voire mieux, en progression. 

Dans le même ordre d’idées, lorsque vous sollicitez un crédit immobilier, n’hésitez pas à mettre en avant les perspectives de croissance de vos revenus d’auto-entrepreneur. Pour cela, vous pouvez par exemple joindre les devis et les contrats que vous avez signés avec des clients pour les mois à venir, voire produire un business plan expliquant la façon dont vous envisagez de développer votre activité. 

Justifier d’une bonne gestion de ses finances professionnelles et personnelles 

La deuxième bonne pratique à mettre en œuvre pour souscrire un prêt immobilier en tant qu’auto-entrepreneur est de justifier d’une parfaite gestion de ses finances professionnelles et personnelles. Là encore, il s’agit d’apporter à l’établissement de crédit sollicité la preuve que vous serez en mesure de rembourser un emprunt immobilier pendant plusieurs années, sans faire défaut. 

Vos relevés de compte des six derniers mois doivent attester de votre fiabilité financière et de votre sérieux dans la gestion de votre budget. Pour inspirer confiance aux organismes prêteurs, vous devez éviter les découverts, les rejets de prélèvement, les retards dans le paiement de votre loyer ou de vos impôts, les crédits à la consommation ou encore les dépenses de jeux.

Mieux, pour démontrer votre capacité d’endettement à votre banquier, veillez à épargner régulièrement un montant au moins équivalent aux mensualités du crédit immobilier demandé. Pour vous aider dans cette démarche, programmez un virement automatique vers un compte épargne au début de chaque mois. Cerise sur le gâteau, les sommes ainsi mises de côté vous permettront de vous constituer un apport personnel. 

Avoir un apport personnel de plus de 10 % du montant de l’achat immobilier souhaité 

Le troisième principe à suivre pour espérer décrocher un prêt immobilier lorsqu’on est auto-entrepreneur est de se constituer un apport personnel supérieur à 10 % du montant de l’achat immobilier envisagé. En d’autres termes, vous devez être capable de « sortir de votre poche » une somme d’argent équivalente à plus de 10 % du prix de l’habitation que vous souhaitez acquérir. 

En tant que « profil risqué », n’hésitez pas à aller bien au-delà de ce chiffre afin de rassurer l’établissement prêteur et d’augmenter vos chances d’obtenir un financement pour votre projet immobilier. Plusieurs solutions permettent de se constituer un apport personnel conséquent : l’épargne personnelle bien entendu, mais aussi les donations parentales, les prêts aidés ou encore les co-investisseurs. 

Déposer sa demande de prêt immobilier auprès de plusieurs établissements de crédit 

La quatrième bonne pratique à implémenter pour se voir accorder un prêt immobilier plus facilement lorsqu’on est auto-entrepreneur consiste tout simplement à solliciter plusieurs établissements financiers et à mettre ces derniers en concurrence. Les organismes de crédit ont en effet des exigences plus ou moins importantes, proposent des conditions d’emprunt plus ou moins avantageuses et ont une connaissance plus ou moins développée du statut d’auto-entrepreneur. Il est donc intéressant de comparer les offres de crédit immobilier et de tenter sa chance auprès de plusieurs banques. 

Un courtier en crédit immobilier, saura vous aider dans cette démarche. Moyennant une commission, celui-ci pourra en effet vous accompagner dans la constitution de votre dossier de demande de prêt, dans l’identification des établissements bancaires pertinents pour un micro-entrepreneur et dans la négociation des conditions de votre crédit avec ces derniers. 

Présenter un dossier de demande de prêt immobilier solide sur la forme comme sur le fond

La cinquième clé pour augmenter ses chances d’obtenir un financement pour son projet immobilier lorsqu’on est micro-entrepreneur est tout simplement de présenter aux établissements de crédit un dossier de demande de prêt aussi solide sur la forme que sur le fond. 

Sur la forme, celui-ci doit être soigné et comprendre les documents et pièces justificatives nécessaires pour appréhender facilement votre situation financière (relevés de compte courant, déclarations URSSAF, avis d’imposition, etc). L’aide d’un courtier en crédit immobilier peut là encore s’avérer précieuse. Cet intermédiaire saura en effet composer un dossier de demande de crédit conforme aux attentes des banques. 
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Sur le fond, outre les éléments évoqués précédemment, le micro-entrepreneur peut proposer des garanties aux établissements de crédit afin de les rassurer et d’étayer sa demande de crédit immobilier. Ces garanties peuvent être de différentes natures : hypothèque d’un bien immobilier, gage d’un bien corporel (voiture, objet de valeur, etc.) ou nantissement portant sur un bien incorporel (actions, droits d’auteur, etc.). 

Enfin, le dossier de demande de prêt immobilier d’un auto-entrepreneur pourra être considéré comme plus solide si un co-emprunteur en CDI (un conjoint par exemple) se joint à sa requête. Ce type de profil est en effet privilégié par les banques, car perçu comme moins risqué. 
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Déplacer ses comptes et assurances professionnels et personnels

Le dernier levier qui peut être actionné en vue de convaincre une banque de vous accorder un prêt immobilier en tant qu’auto-entrepreneur est d’ordre économique. Il s’agit tout simplement de proposer à celle-ci de domicilier vos comptes et assurances personnels et professionnels chez elle si votre demande de crédit est acceptée.

Cette opération est financièrement intéressante pour la banque qui pourra se rémunérer sur ces produits. Elle pourra donc favoriser l’obtention d’un crédit immobilier. 

Nous le voyons, différents arguments peuvent peser dans la balance au moment de solliciter un prêt immobilier. Néanmoins, aucun d’entre eux ne garantit l’octroi d’un financement. Si votre statut d’auto-entrepreneur est rédhibitoire pour les organismes de crédit et vous empêche de procéder à l’achat de votre logement, plusieurs alternatives peuvent toutefois être envisagées. 

Avoir un co-emprunteur ou proposer des garanties

Pour renforcer son dossier, un auto-entrepreneur peut s’associer à un co-emprunteur, idéalement en CDI, ce qui rassure la banque grâce à une source de revenus jugée plus stable. Cette solution permet souvent de faire passer le taux d’endettement sous les 35 % et de bénéficier de meilleures conditions de crédit (taux, durée, montant emprunté…).

Ces garanties servent de filet de sécurité pour la banque en cas d’impayé, et peuvent compenser une activité jugée trop fluctuante. Elles montrent aussi l’engagement du porteur de projet et sa capacité à anticiper les risques liés à son statut.

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Quelles alternatives pour faire financer son achat immobilier ?

Votre demande de crédit immobilier est systématiquement refusée à cause de votre statut d’auto-entrepreneur ? Dans ce cas, plusieurs solutions se présentent à vous : 

Reprendre provisoirement un CDI classique 

De nombreux freelances choisissent de signer un CDI classique au moins temporairement afin de réaliser leur projet immobilier. Cette stratégie peut faciliter l’obtention d’un crédit immobilier puisqu’un CDI permet de bénéficier d’une solide protection sociale, de recevoir des fiches de paie mensuelles, et donc de justifier d’une certaine stabilité financière. 

Le retour au CDI ne convient bien entendu pas à tous les candidats à l’achat immobilier. Cette solution implique en effet de prendre le temps de rechercher un emploi, mais aussi de revenir à une forme de travail plus « contrainte » (horaires de travail fixes, missions imposées, etc.) et surtout de ralentir, voire de mettre en pause, son activité de travailleur indépendant, notamment pour préserver son équilibre vie pro-vie perso.

Poursuivre son activité indépendante en SASU 

Une autre option pour augmenter ses chances de décrocher un prêt immobilier consiste à poursuivre son activité indépendante, mais en changeant de statut juridique. Le passage en SASU, ou société par actions simplifiée unipersonnelle, permet d’accéder au statut de dirigeant assimilé salarié, de se verser des salaires et d’obtenir des fiches de paie mensuelles, plus lisibles pour les établissements de crédit. 

Néanmoins, même en SASU, l’entrepreneur doit montrer patte blanche, notamment en présentant au moins trois bilans comptables positifs. Cette solution est en outre quelque peu coûteuse et contraignante puisqu’elle implique de créer une nouvelle structure juridique et d’attendre au moins trois ans avant de formuler sa demande de financement immobilier. 

Continuer son activité de freelance en portage salarial 

La troisième option pour augmenter ses chances d’obtenir un prêt en tant qu’indépendant consiste à signer un contrat en CDI avec une société de portage salarial. Cette option hybride entre le salariat et le freelancing permet de poursuivre son activité en toute autonomie, tout en bénéficiant de tous les avantages du salariat, notamment des bulletins de salaire mensuels présentant des montants lissés et réguliers. 

Cerise sur le gâteau, le recours au portage salarial est une solution rapide. La signature d’un CDI en portage salarial ne réclame en effet presque aucun délai. En outre, une fois son statut de salarié porté obtenu, le freelance peut déposer sa demande de prêt immobilier au bout de 4 mois seulement. Il lui suffit en effet d’attendre la fin de sa période d’essai puis la réception de ses trois premiers bulletins de salaire.

Par ailleurs, il est tout à fait possible de cumuler une micro-entreprise avec le portage salarial afin de profiter des avantages des deux statuts.

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Contracter un prêt immobilier en étant auto-entrepreneur : ce qu’il faut retenir

Vous l’aurez compris, il est possible de décrocher un crédit immobilier et de devenir propriétaire en étant auto-entrepreneur. Cependant, les micro-entrepreneurs sont considérés par les établissements de crédit comme un profil d’emprunteur risqué. Pour convaincre leur banquier de leur accorder un financement, les freelances en auto-entreprise doivent donc redoubler d’efforts et se laisser le temps de préparer un dossier de demande de prêt immobilier en béton armé.

Et, même en procédant de la sorte, l’obtention de l’emprunt souhaité n’est pas garantie…

Pour augmenter leurs chances d’obtenir un crédit immobilier, les aspirants propriétaires peuvent cependant se tourner vers des statuts moins risqués aux yeux des banques. Parmi eux, le portage salarial tire largement son épingle du jeu.

Cette solution rapide permet en effet aux freelances de poursuivre leur activité indépendante tout en bénéfcoiciant de tous les avantages du salariat : fiches de paie mensuelles, protection sociale complète, chômage, assurance RC pro, absence de tâches administratives, etc. De quoi rassurer les organismes prêteurs et augmenter ses chances de décrocher le Graal : un emprunt immobilier.