Comment devenir agent immobilier indépendant ?
Audrey Roy est diplômée d'un master II en droit de l'entreprise.
Le métier d’agent immobilier continue d’attirer chaque année de nombreux actifs souhaitant gagner en autonomie et accompagner divers profils dans la réalisation d’un projet de vie. En tant que travailleur indépendant (freelance), un agent immobilier bénéficie d’une réelle liberté d’action, tant sur le choix de ses mandats que de ses conditions de travail. Mais attention, cette activité est réglementée et impose de respecter un certain nombre de conditions. Voici lesquelles…
Devenir agent immobilier indépendant
Les formations obligatoires requises
Le métier d’agent immobilier est une activité réglementée. En effet, quiconque ne peut se déclarer agent immobilier sans justifier d’un diplôme ou d’une expérience professionnelle dans ce secteur. Ces conditions sont à respecter pour obtenir une carte professionnelle auprès de la CCI autorisant à exercer cette profession - la carte T.
Les diplômes requis
Les diplômes reconnus pour obtenir la carte T sont les suivants :
un BTS en professions immobilières ;
une licence professionnelle en gestion et carrière immobilière ;
une licence en droit, en économie ou dans le secteur commercial ;
une licence dans un institut d'études économiques et juridiques avec la spécialité construction et habitat (ICH) ;
un certificat enregistré au RNCP de niveau II.
Si vous n’avez aucun de ces diplômes, vous pouvez tout de même exercer ce métier en faisant reconnaître votre expérience professionnelle.
L’expérience professionnelle
La reconnaissance de votre expérience professionnelle s’effectue par le biais d’une validation des acquis de l’expérience (VAE). Mais attention : votre expérience professionnelle doit être en lien avec l’immobilier.
Ainsi, pour devenir agent immobilier par le biais d’une VAE, vous devez justifier d’un emploi salarié à temps plein auprès d’un agent immobilier détenteur de la carte professionnelle, avec :
3 ans d’expérience professionnelle si vous avez obtenu votre baccalauréat ;
4 ans d’expérience professionnelle si vous n’avez pas votre baccalauréat, mais que vous exerciez sous le statut de cadre ;
10 ans d’expérience professionnelle si vous n’avez pas le baccalauréat ni le statut de cadre.
Bon à savoir
Le professionnel auprès duquel vous avez acquis de l’expérience professionnelle doit avoir une carte professionnelle avec la mention correspondant à la spécialité que vous souhaitez exercer (ex. : transaction, gestion ou syndic de copropriété).
Les avantages et les inconvénients
Le métier d’agent immobilier en tant qu’indépendant présente plusieurs avantages :
une réelle autonomie dans la gestion de ses heures de travail et le choix de ses mandats ;
la possibilité de gagner de hauts revenus selon la commission appliquée à chaque vente d’un bien immobilier (en général 3 à 7 % du prix de vente) et le prix au m2 dans le secteur géographique où vous exercez ;
la possibilité de travailler de chez soi et ainsi ne pas payer de local commercial afin d’optimiser ses revenus ;
une évolution de carrière pouvant mener à l’ouverture d’une agence en devenant directeur d’agence et s’associer avec d’autres collaborateurs.
En tant qu’indépendant, un agent immobilier doit également faire face à de possibles difficultés :
l’insécurité financière avec des revenus qui dépendent des ventes et qui nécessitent donc de se constituer une réserve financière durant les mois sans vente ;
une concurrence relativement élevée dans ce secteur d’activité, qui nécessite d’être réactif et visible pour obtenir des mandats.
Attention
Un agent immobilier est un professionnel titulaire de la carte T, ce qui lui permet de signer des mandats, d’encaisser des fonds et de gérer une agence en son nom. Il exerce une activité réglementée avec des responsabilités légales étendues.
À l’inverse, le mandataire immobilier est un indépendant qui travaille pour le compte d’un agent immobilier détenteur de la carte T. Il ne peut ni signer de mandats ni encaisser de fonds ; il se charge surtout de la prospection, des visites et de la mise en relation. Sa rémunération provient d’un pourcentage des commissions reversées par l’agence.
Quelles commissions pour les agents immobiliers freelance en 2025 ?
Si vous souhaitez vous lancer comme agent immobilier freelance, il est essentiel de connaître les commissions pratiquées sur la vente et la location de biens en 2025 pour fixer vos honoraires et estimer vos revenus.
| Type de service | commission / tarifs 2025 | Détails |
|---|---|---|
| Vente – habitation | environ 4 % à 8 % du prix de vente TTC | Moyenne constatée en France, variable selon zone et valeur du bien |
| Location – frais de location | environ 10 % du loyer annuel HT | Répartis souvent entre locataire et propriétaire |
| Location – frais de service (habitation) | Plafond env. 10 €/m² TTC en zones tendues, environ 8 €/m² en zones non tendues | Selon réglementation ALUR, frais de visite et rédaction de bail inclus |
| Gestion locative | environ 6 % à 10 % du loyer | Taux indicatif pour gestion courante classique, selon services inclus |
Les démarches administratives pour exercer comme agent immobilier indépendant
L’obtention de la carte professionnelle
L’obtention de la carte professionnelle est obligatoire pour exercer en tant qu’agent immobilier indépendant. Cette carte est valable pendant 3 ans et est renouvelable. Cette dernière mentionne la nature des activités immobilières que vous êtes autorisé à exercer (transaction, gestion, marchand de liste…).
Vous devez faire votre demande auprès de la CCI en remplissant le formulaire cerfa 15312 et en apportant les documents suivants :
une copie de votre diplôme ou de vos bulletins de salaire attestant de votre expérience professionnelle dans l‘immobilier ;
une attestation de votre garantie immobilière ;
une attestation de votre assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro) ;
un justificatif d’immatriculation au RNE et au RCS.
Bon à savoir
L’obtention de cette carte n’est pas gratuite. Le tarif est de 160 € pour une demande initiale et de 130 € en cas de renouvellement.
Le choix du statut juridique
Plusieurs statuts juridiques permettent d’exercer en tant qu’agent immobilier indépendant, que ce soit en entreprise individuelle ou en société. L’entreprise individuelle permet de débuter une activité professionnelle avec une gestion administrative et comptable simplifiée par rapport à une société. La société est davantage adaptée aux agents immobiliers ayant pour objectif de s’associer et de créer leur propre agence…
Si vous ne souhaitez pas créer une entreprise ou une société, une alternative existe pour exercer en tant qu’agent immobilier indépendant : le portage salarial. Ce régime hybride à mi-chemin entre le salariat et l’entrepreneuriat est idéal pour les entrepreneurs souhaitant bénéficier des avantages du salariat.
Voici un tableau comparatif pour faire un choix adapté à votre situation.
| Statut juridique | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|
| Entreprise individuelle |
|
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| EURL |
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|
| SASU |
|
|
| Portage salarial |
|
|
Attention
Il n’est pas possible de devenir auto-entrepreneur agent immobilier. Cette activité est exclue du régime de la micro-entreprise.
Pour aller plus loin
Si vous souhaitez opter pour le portage salarial, la société Jump accepte les agents immobiliers ainsi que les mandataires immobiliers avec son offre Jump REALTY. Pour cela, 2 conditions sont à respecter : être en possession d’une carte T et être couvert par une RC Pro individuelle pour son activité dans l’immobilier.
Pour en savoir davantage, venez participer à l'une de nos présentations Jump en ligne.
Une fois ces conditions remplies, Jump REALTY c’est :
un abonnement fixe à seulement 99 € par mois ;
une protection sociale équivalente à celle dans le salariat traditionnel (arrêt maladie, congé maternité et paternité, retraite, chômage) ;
un lissage de salaire pour optimiser les revenus et bénéficier d’un salaire régulier chaque mois ;
une mutuelle en portage ainsi qu’une prévoyance santé auprès du partenaire Alan ;
des réductions du CE.
Enregistrement et obligations fiscales
Les principales déclarations et obligations fiscales des agents immobiliers indépendants sont sensiblement similaires à celles de tout travailleur indépendant :
ouvrir un compte bancaire dédié ;
déclarer les revenus au titre de cette activité et payer les cotisations sociales ainsi que l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés résultant de la déclaration de ses revenus professionnels ;
remplir la déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises (CFE), puis la payer tous les ans, y compris si vous n’avez pas de local professionnel.
Si vous optez pour le portage salarial, vous devrez seulement renseigner votre chiffre d’affaires à votre société de portage et déclarer vos revenus aux impôts. La société de portage se charge de déclarer la TVA et de payer les cotisations sociales.
Les assurances et garanties indispensables
Un agent immobilier conseille et accompagne vendeurs et acheteurs dans un projet immobilier. De ce fait, ce dernier présente une responsabilité financière certaine. C’est pour cette raison qu’un agent immobilier indépendant doit obligatoirement souscrire une garantie financière ainsi qu’une RC Pro.
La garantie financière
Une garantie financière représente une somme d’argent mise en réserve par un garant. Elle permet de sécuriser les clients d’un agent immobilier si ce dernier présente des problèmes financiers.
La souscription d’une garantie financière est obligatoire pour les agents immobiliers qui exercent les activités suivantes :
la transaction immobilière avec une détention de fonds (ex. : dépôt de garantie ou d’un acompte lors d’un compromis de vente) ;
la gestion immobilière ;
la gestion de copropriété.
Son montant minimum est de 30 000 € durant les 2 premières années d’exercice, puis de 110 000 €. Cette garantie peut s’obtenir auprès d’un établissement de crédit, de la Caisse des dépôts, d’une compagnie d’assurance ou d’une organisation professionnelle.
La RC Pro
La souscription d’une RC Pro est obligatoire pour toutes les activités qui représentent un risque certain pour les clients (ex. : dans le BTP, dans le conseil financier…). Les activités immobilières sont donc assujetties à cette obligation de RC Pro. Cette assurance indemnise les clients en cas de dommages matériels ou immatériels.
Un agent immobilier peut librement choisir son assureur pour souscrire ce type d’assurance.
Comment travailler avec un agent immobilier ?
Travailler avec un agent immobilier implique d’adopter une démarche structurée pour sécuriser la transaction. Tout commence par une définition claire des besoins et objectifs : type de bien, budget, localisation, durée souhaitée pour la transaction et contraintes spécifiques.
Le choix de l’agent est déterminant. Le freelance doit être inscrit au registre des agents immobiliers, expérimenté dans le type de bien concerné avec idéalement des références ou avis clients positifs.
Ensuite, il faudra signer un mandat ou un contrat détaillant les missions de l’agent, le type de mandat (exclusif ou simple), le pourcentage de commission et les modalités de paiement.
L’agent se charge alors de valoriser le bien, organiser les visites, filtrer les candidats ou acquéreurs potentiels, négocier le prix et préparer la documentation légale. Il peut aussi conseiller sur le prix de vente, la présentation du bien et la stratégie marketing à adopter.
Exemples pratiques : ventes et locations immobilières
Cas n°1 - Transaction immobilière (vente d’un appartement)
Un particulier souhaite vendre un appartement de 75 m² dans une grande ville. Il fait appel à un agent immobilier titulaire de la carte professionnelle et assuré en RC Pro.
L’agent évalue le bien, rédige le mandat de vente, diffuse l’annonce sur les sites spécialisés et organise les visites. Il négocie les offres avec les acheteurs potentiels et accompagne le vendeur jusqu’à la signature de l’acte authentique chez le notaire.
Grâce à son expertise, la vente se réalise dans les conditions optimales de prix et de sécurité juridique.
Cas n° 2 - Appartement en location longue durée
Un propriétaire met en location un appartement de 60 m² en centre-ville. Il confie la gestion à un agent immobilier freelance, qui se charge de la rédaction du bail, de la sélection des locataires après vérification des dossiers et de l’encaissement des loyers.
L’agent assure également la gestion des charges, la maintenance et le suivi des réparations courantes.
Le propriétaire reçoit chaque mois un virement net, sans avoir à gérer les contraintes administratives ni les éventuels impayés.
Grâce à ce suivi professionnel, la location se déroule de manière sécurisée et efficace, tout en optimisant la rentabilité de son investissement.
FAQ
Combien gagne un agent immobilier indépendant ?
Il n’y a pas d’études statistiques concrètes permettant de connaitre avec précision les revenus moyens d’un agent immobilier indépendant. Cependant, la convention collective applicable aux agents salariés établit une grille salariale permettant d’estimer les revenus de cette profession dans sa globalité. Les salaires minimums annuels bruts sont compris entre 22 970 € pour un employé et 48 339 € pour un cadre selon la convention collective nationale de l’immobilier (CCNI).
Quelles sont les missions d’un agent immobilier indépendant ?
Les principales missions d’un agent immobilier indépendant sont :
- de rechercher des biens à vendre pour obtenir des mandats ;
- d’estimer des biens ;
- de publier des annonces immobilières, de filtrer les potentiels acheteurs selon leurs capacités financières et de faire visiter les biens mis en vente ;
- d’aider aux négociations en servant d’intermédiaire entre acheteurs et vendeurs ;
- de gérer les volets administratifs et juridiques d’une mise en vente (diagnostics obligatoires, délais de préemption applicables, avancée du dossier auprès du notaire…).
Quelles sont les compétences requises pour devenir agent immobilier indépendant ?
Les principales compétences attendues chez un agent immobilier indépendant sont :
- avoir le sens du commerce, pour savoir prospecter et négocier efficacement ;
- avoir des connaissances en droit immobilier (urbanisme, fiscalité, encadrement des loyers…) ;
- connaître le marché immobilier et suivre son évolution pour estimer le plus justement possible les biens à vendre.
Quelles sont les lois et réglementations qui encadrent la profession d’agent immobilier ?
Les principales lois et réglementations qui régissent la profession d’agent immobilier indépendant sont :
- la loi Hoguet (1970), qui rend obligatoires la détention d’une carte professionnelle et la souscription d’une garantie financière ;
- la loi Alur (2014), qui impose une formation continue pour renouveler la carte T ainsi que l’affichage de manière claire et transparente des frais d’agence.
Comment se former pour devenir agent immobilier ?
Pour se former à devenir agent immobilier, il est possible :
- de passer un BTS professions immobilières ;
- de suivre des études universitaires dans le secteur de l‘immobilier ;
- d’acquérir de l’expérience professionnelle auprès d’un agent immobilier.
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