Comment devenir mandataire immobilier indépendant ?
Marion Gobourg est diplômée d'un Master II en droit des affaires et fiscalité.
Envie de devenir mandataire immobilier indépendant ? Ce dernier est un intermédiaire entre un cédant et un acquéreur d’un bien immobilier. Il est nécessaire de choisir sa forme juridique et de s’immatriculer au registre spécial des agents commerciaux (RSAC) pour pouvoir exercer. Ensuite, il vous suffira de souscrire une assemblée de responsabilité civile professionnelle et de conclure un mandat avec une agence immobilière ou un réseau de mandataire. Zoom sur les étapes pour devenir mandataire immobilier indépendant en freelance.
Comprendre le rôle du mandataire immobilier indépendant
Définition et missions principales
Un mandataire immobilier est un agent commercial indépendant soumis au régime de la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Il jour le rôle d’intermédiaire entre les acheteurs et les vendeurs.
Il a pour principales missions de :
prospecter (trouver des biens immobiliers à vendre ou à louer) ;
estimer les biens ;
publier des annonces immobilières ;
organiser des visites ;
négocier entre les cédants et les acquéreurs ;
gérer les formalités administratives de la vente.
Il dispose d’un devoir d’information et de conseil envers ses clients, ainsi qu’un devoir de loyauté.
Contrairement à un agent immobilier indépendant, il n’a pas besoin de carte professionnelle pour exercer puisqu’il travaille généralement pour le compte d’une agence immobilière ou rejoint un réseau de mandataire.
Bon à savoir :
La profession de mandataire immobilier est également appelée agent commercial indépendant en immobilier.
Différences entre mandataire immobilier et agent immobilier traditionnel
Contrairement à un agent immobilier traditionnel, un mandataire immobilier ne peut pas :
rédiger un compromis de vente :
encaisser des acomptes ou des paiements pour le compte de ses clients ;
créer une agence immobilière ;
fournir des conseils juridiques.
Ce consultant indépendant agit toujours pour le compte d’un mandat (une agence immobilière par exemple) puisqu’il n’est pas titulaire de la carte professionnelle.
Les avantages du statut d’indépendant
Exercer la profession de mandataire immobilier en indépendant présente de nombreux avantages, dont :
pouvoir organiser librement son activité ;
percevoir des revenus plus importants (environ 40 à 50 % des honoraires de la vente) ;
ne pas avoir de lourds investissements ;
profiter d’un réseau.
Commissions et revenus d’un mandataire immobilier freelance
Le revenu d’un mandataire indépendant provient majoritairement des commissions sur les ventes de biens immobiliers.
Le pourcentage de la commission n’est pas fixé par la loi et varie selon :
la région ;
le type de bien ;
le réseau ;
la négociation entre les parties.
Les commissions des agences sont souvent comprises entre 3 % et 7 % du prix de vente.
Par exemple, pour la vente d’un bien à 300 000 €, cela représente une commission de 9 000 € à 21 000 € avant rétrocession.
La part reversée au mandataire dépend du réseau ou de l’agence : certains réseaux prévoient des taux de rétrocession (la part de commission perçue par le mandataire) entre 70 % et 100 % des honoraires d’agence, selon le contrat.
De ce fait, les revenus des mandataires immobiliers indépendants peuvent varier considérablement en fonction de l’expérience, du volume de transactions et du réseau de rattachement.
| Profil | Revenus estimés |
|---|---|
| Débutant | ≈ 1 500 à 2 500 €/mois (soit ~ 18 000 à 30 000 €/an) |
| Mandataire actif (quelques ventes/an) | ~ 2 500 à 5 000 €/mois |
| Mandataire confirmé | Entre 5 000 et 10 000 €/mois selon le volume de ventes |
| “top performers” | Revenus annuels supérieurs à 100 000 €/an pour les mandataires très performants |
Les étapes pour devenir mandataire immobilier indépendant
Une fois votre étude de marché et votre business plan réalisés pour évaluer la viabilité de votre projet, vous devez effectuer les démarches de création de votre activité de mandataire immobilier indépendant.
À savoir :
choisir votre statut juridique ;
immatriculer votre activité au registre spécial des agents commerciaux (RSAC) ;
souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro).
Choisir le statut juridique approprié
Pour devenir mandataire immobilier indépendant, vous avez le choix entre de nombreux statuts juridiques.
Par exemple :
Le portage salarial allie l’indépendance des freelances et la protection sociale des salariés. Par ailleurs, toutes les démarches administratives seront effectuées par l’entreprise de portage salarial choisie.
| Comparatif | Micro-entreprise | Entreprise individuelle | SASU | EURL | Portage salarial |
|---|---|---|---|---|---|
| Création d’une société | X | X | Oui | Oui | X |
| Régime fiscal | Impôt sur le revenu (IR) | IR (IS sur option et sous conditions) | IS (option pour l’IR sous conditions) | IR (option pour l’IS) | IR |
| Régime social | Travailleur non salarié (TNS) : un pourcentage s’applique sur le chiffre d’affaires hors taxes (HT) réalisé : 24,6 % | TNS (environ 45 % du bénéfice à l’IR) | Assimilé-salarié si rémunéré (80 % de la rémunération nette à l’IS) | TNS (environ 45 % du bénéfice à l’IR) | Salarié |
| Déductibilité des frais professionnels | X (abattement forfaitaire appliqué avant imposition : 34 % du chiffre d’affaires HT) | Oui | Oui | Oui | Oui (remboursement des frais professionnels) |
| Comptabilité | X (sauf un livre des recettes à tenir) | Oui | Oui | Oui | Non |
À noter
Jump a développé une solution de portage salarial dédiée aux agents et aux mandataires immobiliers : Jump Realty. Il faut obligatoirement être en possession d’une carte T et être couvert par une RC Pro individuelle pour son activité immobilière afin de profiter de ses avantages.
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Impact du statut du mandataire immobilier indépendant sur sa rémunération
En fonction du statut juridique choisi, le mandataire immobilier indépendant ne percevra pas la même rémunération nette.
| Statut / Mode d’exercice | Taux de commission perçu | Détail | Rémunération nette estimée |
|---|---|---|---|
| Mandataire indépendant “solo” (hors réseau) | 80 à 100 % des honoraires d’agence | Le mandataire gère tout : prospection, outils, marketing, contrats, etc. | 55 à 75 % du montant des honoraires perçus après charges sociales selon le statut juridique choisi |
| Mandataire au sein d’un réseau immobilier | 70 à 98 % des honoraires | Le réseau garde une part pour fournir accompagnement, formation, outils, notoriété et services (mandats, signature électronique, etc.) | 45 à 65 % des honoraires (selon rétrocession + statut) |
| Mandataire en portage salarial | 70 à 100 % des honoraires | La société de portage prélève des frais de gestion (5 – 10 %) + rémunère le mandataire en salaire (charges sociales salariales et patronales à payer) | 45 à 55 % des honoraires transformés en salaire |
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Immatriculation au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC)
Pour devenir mandataire immobilier indépendant, il est obligatoire de s’inscrire au registre des agents commerciaux (RSAC). Cette formalité se fait lors de la création de votre entreprise sur le Guichet unique.
Il vous suffit de remplir un questionnaire en ligne et de fournir quelques pièces justificatives.
Votre dossier sera automatiquement transmis au greffe du Tribunal de commerce et vous obtiendrez votre numéro au RSAC.
Souscription à une assurance responsabilité civile professionnelle
La dernière étape consiste à souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro) afin de couvrir les dommages corporels, matériels et immatériels que vous pourriez causer à un tiers dans le cadre de votre activité.
Formations et compétences requises pour se lancer comme mandataire immobilier indépendant
Le mandataire immobilier indépendant doit avoir au minimum une compétence professionnelle.
Formations recommandées pour exercer en tant que mandataire immobilier
Le mandataire immobilier peut exercer sans diplôme. Néanmoins, l’exercice de la profession nécessite d’obtenir certaines compétences juridiques, commerciales et immobilières.
Les formations reconnues sont :
le BTS Professions immobilières ;
une licence professionnelle métiers de l’immobilier ;
un Bachelor Immobilier ;
un Master en droit immobilier.
Bon à savoir :
Les réseaux de mandataires immobiliers proposent aussi des formations.
Une formation est généralement demandée par le réseau de mandataire rejoint afin d’obtenir la carte blanche. Elle permet au mandataire d’exercer les missions d’un agent immobilier.
Compétences clés
Un bon mandataire immobilier indépendant doit posséder quelques compétences essentielles, telles que :
un bon relationnel ;
un sens commercial ;
être disponible et organisé ;
une maîtrise du marché immobilier.
Obligations légales
Il est obligatoire de postuler auprès d’un réseau de mandataires ou d’une agence immobilière pour obtenir une attestation collaborateur (attestation d’habilitation ou carte blanche).
Pour cela, l’agence immobilière ou le réseau adressera une demande auprès de la Chambre de commerce et d’industrie (CCI).
C’est à partir de la réception de votre attestation que vous aurez le droit de signer un contrat de mandat et d’exercer votre activité de mandataire immobilier.
Intégrer un réseau de mandataires immobiliers : les avantages
Pour exercer votre activité de mandataire immobilier, vous avez le choix entre rejoindre une agence immobilière ou un réseau de mandataires immobiliers.
Rejoindre un réseau professionnel présente de nombreux atouts pour une entreprise, notamment :
bénéficier de la notoriété du réseau et d’une image de marque ;
profiter d’outils mutualisés (solutions digitales, supports de communication, formations spécifiques, etc.) pour développer votre activité ;
jouir d’un accompagnement (conseils stratégiques, mises en relation, assistance juridique et administrative, etc.).
Comment choisir son réseau ? Les critères de sélection
Choisir un réseau immobilier ne se fait pas au hasard : c’est une décision stratégique qui influence directement votre revenu, votre développement et votre quotidien de mandataire. Voici les trois critères essentiels à analyser avant de vous engager.
1. Les frais et conditions financières
Avant de rejoindre un réseau, examinez attentivement les frais d’entrée, les redevances mensuelles et le taux de rétrocession appliqué sur vos commissions.
Certains réseaux fonctionnent au forfait, d’autres à la commission ou avec un système progressif. L’objectif : comprendre ce que vous payez, à quel rythme, et ce que cela vous rapporte réellement en termes de revenus nets.
N’hésitez pas à comparer plusieurs modèles pour évaluer celui qui correspond le mieux à votre budget et à votre niveau d’activité.
2. L’accompagnement et les outils mis à disposition
Un bon réseau doit vous permettre de gagner en efficacité. Vérifiez donc :
la qualité des formations ;
la disponibilité de référents ;
les outils fournis : logiciels métiers, visites virtuelles, signature électronique, CRM, moyens marketing, etc.
Si vous débutez, un réseau offrant un accompagnement soutenu peut faire la différence. Si vous êtes expérimenté, l’autonomie et la qualité des outils seront peut-être plus importantes.
3. La visibilité et la notoriété du réseau
La réputation d’un réseau influe directement sur votre capacité à obtenir des mandats. Une marque connue inspire davantage confiance, facilite la prospection et vous donne une crédibilité immédiate auprès des vendeurs comme des acheteurs.
Regardez également la puissance marketing du réseau : présence en ligne, diffusion sur les portails immobiliers, campagnes publicitaires, notoriété locale ou nationale.
Un réseau visible et reconnu vous offre plus d’opportunités et vous permet d’accélérer votre développement.
Le choix de votre réseau doit être en adéquation avec votre stratégie et vos ressources.
Comparatif des principaux réseaux de mandataires immobiliers en 2025
Le choix d’un réseau de mandataires immobiliers repose sur plusieurs critères tels que la commission reversée, les services proposés, la formation ou encore la notoriété.
| Réseau | Commission reversée | Frais d'adhésion | Outils & Accompagnement |
|---|---|---|---|
| Liberkeys | Jusqu'à 95 % de la rémunération des ventes | 0 € | + de 50 portails, formation initiale et coaching continu, logiciel agent Dôme, bibliothèque assets marketing, logiciel de pige intégré, animation |
| The Door Man | 65 à 95 % des honoraires encaissés en fonction de la formule choisie | 0 € la première année | Outils numériques, formation |
| DrHouseImmo | N/A | 10 rendez-vous mandat offerts | Formation, réseau de spécialistes, sms de pige automatisés, équipe ultra réactive |
Et si vous optiez pour un réseau qui accepte le statut Jump Realty d’entrepreneur salarié ? Ce sont principalement :
les agences familiales et/ou avec moins de 50 agents commerciaux ;
les agences de 50 à 500 agents commerciaux, tels que Liberkeys, The Door Man, Imkiz, DrHouseImmo, Meilleurs biens, Trudaines.
FAQ
Combien gagne un mandataire immobilier indépendant ?
Un mandataire immobilier indépendant perçoit entre 1 500 et 3 000 € brut par mois. Toutefois, il peut voir ses revenus s’envoler avec de l’expérience (entre 5 000 et 10 000 € brut).
Un mandataire immobilier indépendant a-t-il besoin d'une carte T ?
Non, le mandataire immobilier n’a pas besoin de détenir la carte T (carte professionnelle d’agent immobilier). Il exerce sous la responsabilité d’un titulaire de la carte T, généralement un réseau ou une agence, via un contrat de mandat.
Toutefois, elle est requise pour pouvoir opter pour le statut de salarié porté avec Jump.
Faut-il une formation pour devenir mandataire immobilier indépendant ?
Aucune formation obligatoire n’est imposée pour devenir mandataire immobilier. Cependant, une formation initiale est fortement recommandée pour maîtriser :
- les bases juridiques (mandat, transaction, droit immobilier) ;
- les étapes de la transaction ;
- les techniques commerciales ;
- la prospection et la relation client.
La plupart des réseaux proposent des formations internes et un accompagnement continu, ce qui facilite la prise en main du métier, surtout pour les débutants.
Comment est imposé un mandataire immobilier indépendant ?
La fiscalité du mandataire immobilier indépendant dépend du statut juridique choisi :
- micro-entreprise : imposition à l'impôt sur le revenu (IR) au régime micro-BIC ou micro-BNC (abattement forfaitaire ou versement libératoire) ;
- Entreprise individuelle / EURL : imposition à l’IR (ou IS sur option), après déduction des frais professionnels ;
- SASU : imposition à l’IS par défaut, et option pour l'IR limitée à 5 ans ;
- portage salarial : imposition à l'IR dans la catégorie des traitements & salaires (prélèvement à la source sur le salaire versé par la société de portage).
Dans tous les cas, le mandataire déclare ses commissions perçues comme chiffre d’affaires ou revenus professionnels.
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